Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI est une structure d’investissement collectif qui acquiert et gère un portefeuille immobilier, principalement composé de bureaux, commerces ou logements. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et perçoivent en retour une fraction des loyers générés, proportionnelle à leur investissement. Elle présente comme avantage de mutualiser les investissements et donc de pouvoir acquérir un patrimoine immobilier important. Ce mécanisme permet de diversifier son patrimoine sans les contraintes de la gestion immobilière directe.
Quelle est la différence entre une SCPI et une SCI ?
Bien que similaires dans leur vocation immobilière, les SCPI et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) diffèrent sur plusieurs points. La SCPI est un produit d'investissement collectif géré par une société de gestion agréée, offrant une mutualisation des risques et un loyer distribué à fréquence régulière. En revanche, une SCI est une structure qui n'est pas tenue de distribuer des loyers. La logique sur les SCI est plus souvent à la capitalisation des loyers qu'à une distribution. En matière d'investissement, vous retrouverez souvent les SCI au sein de l'enveloppe assurance-vie quand les SCPI seront elles plus souvent détenues en direct.
Les SCPI sont-elles affectées par la crise immobilière actuelle ?
Le marché des SCPI a récemment traversé de fortes turbulences. Depuis mi-2022, la hausse des taux d'intérêt a entraîné une dépréciation des actifs immobiliers, impactant la valeur des parts de certaines SCPI, notamment celles investies majoritairement dans les bureaux. Cette situation a conduit à une augmentation des demandes de retrait, créant des tensions sur la liquidité de certaines SCPI. Certaines SCI ont vu leur valorisation s'écroulait de plus de 40% en quelques mois. Pas franchement rassurant pour un produit dont la note de risque SRI est souvent situé entre 2 et 3 sur 7. Toutefois, la cris est traversée avec résilience par certaines SCPI diversifiées qui maintiennent des performances stables dans ce contexte difficile.
Quels sont les frais associés à un investissement en SCPI ?
Investir en SCPI implique plusieurs types de frais. Les frais de souscription, ou frais d'entrée, représentent généralement entre 8 % à 12 % du montant investi et couvrent les coûts liés à l'acquisition des biens et à la collecte de fonds. À cela s'ajoutent les frais de gestion annuels, prélevés sur les loyers perçus, qui varient selon les SCPI. Il est essentiel pour l'investisseur de bien comprendre ces coûts, car ils impactent le rendement net de l'investissement.
Les frais d'entrée important ont été d'autant plus impactant pour les souscriptions récentes puisqu'il s'en est suivi une phase de correction de la valeur de la SCPI. Certains investisseurs se sont donc retrouvés avec des baisses significatives avant même d'avoir perçu des loyers...
Quelle est la liquidité des parts de SCPI ?
La liquidité des parts de SCPI, c'est-à-dire la facilité avec laquelle un investisseur peut revendre ses parts, dépend de la qualité de la SCPI et de la demande sur le marché secondaire. En période de crise, comme celle récemment traversée, certaines SCPI ont connu des files d'attente pour le retrait des parts, rendant la liquidité moins évidente. Des délais de plusieurs mois voir des délais allant jusqu'à l'année ont été observés. Il est donc crucial d'envisager un investissement en SCPI sur le long terme et de ne pas compter sur une revente rapide.
Conclusion : Faut-il investir en SCPI aujourd'hui ?
Investir en SCPI peut toujours être une option intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier, à condition d'être conscient des risques actuels liés au marché. Une sélection approfondie de la composition du portefeuille de la SCPI, de sa stratégie de gestion et de sa performance passée est indispensable. De plus, il est recommandé de considérer cet investissement sur le long terme et de ne pas y allouer une part excessive de son patrimoine.
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