Le chiffre à retenir : 100 000 € : C’est l’abattement disponible par parent et par enfant pour donner sans fiscalité.
La transmission du patrimoine est une étape fondamentale de sa vie et de sa gestion patrimoniale. En effet, les efforts d’une vie à construire son patrimoine ne doivent pas partir en fumée lors de sa transmission. La fiscalité appliquée lors d’une donation ou d’une succession, aussi forte soit elle, ne doit pas constituer un prétexte pour ne pas vous occuper de votre transmission de votre vivant. Que vous soyez parent, entrepreneur, ou simplement soucieux de vos proches, bien anticiper cette démarche vous permettra d'éviter, à vous et à votre famille, bien des soucis.
Dans cet article, qui intervient à la suite de l’article paru il y a quinze jours sur les règles successorales, nous nous intéresserons ici aux astuces pour optimiser la transmission de votre patrimoine. En complément des astuces financières étudiées il y a deux semaines, nous regarderons cette fois-ci quels pourraient être vos leviers grâce à l’immobilier. Ces stratégies pourraient même parvenir à préserver un bien immobilier dans le patrimoine familial. Car le principal risque d’une transmission de patrimoine non préparée est là, être dans l’obligation de céder un bien immobilier à forte valeur financière et sentimentale afin de payer des droits de transmission.
La donation avec réserve d’usufruit :
La donation avec réserve d'usufruit est une solution patrimoniale avantageuse et souvent proposée par les notaires pour transmettre un bien. Ce dispositif permet au donateur (la personne qui fait la donation) de céder la nue-propriété du bien à un donataire (la personne qui reçoit), souvent un enfant, tout en conservant l'usufruit. Cela implique de définir rapidement deux notions importantes :
- L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, comme les loyers s’il s’agit d’un bien immobilier locatif.
- La nue-propriété est le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le léguer…)
Prenons l’exemple d’une famille avec des parents qui possèderaient un appartement et souhaiteraient en faire donation à leur enfant tout en continuant à en percevoir les loyers.
Grâce à la donation avec réserve d’usufruit, ils vont pouvoir transférer la nue-propriété à leur enfant, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire conserver le droit de percevoir les loyers de l’appartement.
Ce mécanisme est particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal comparé à la donation en pleine propriété car les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Ainsi, on a une base taxable pour l’application des droits qui est inférieure à celle de la pleine propriété. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit diminue, et donc plus la valeur de la nue-propriété est importante. Encore une fois l’anticipation sera déterminante. Voici dans le tableau ci-dessous, la valorisation de la nue propriété selon l’âge du donateur (Article 669 du CGI) :
Âge du donateur | Valeur de la Nue-propriété |
De 31 à 40 ans | 30% de la pleine propriété |
De 41 à 50 ans | 40% de la pleine propriété |
De 51 à 60 ans | 50% de la pleine propriété |
De 61 à 70 ans | 60% de la pleine propriété |
De 71 à 80 ans | 70% de la pleine propriété |
De 81 à 90 ans | 80% de la pleine propriété |
A partir de 91 ans | 90% de la pleine propriété |
Exemple chiffré :
Donation d’un appartement locatif estimé à 500 000 €.
Les parents souhaitent donner ce bien à leur fils unique.
Les parents ont 55 ans au moment de la donation.
Alors, la valeur de la nue-propriété du bien sera de 50% soit 250 000 €.
Après abattement de 100 000 € par parent et par enfant, il ne restera que 50 000 € de base taxable.
Vous appréciez ici tout le pouvoir de la donation avec réserve d’usufruit. En effet, sans celle-ci, et avec une donation en pleine propriété, la base taxable aurait été de 300 000 €.
La donation avec réserve d’usufruit présente ainsi plusieurs avantages. D’abord, elle permet de laisser les fruits aux usufruitiers d’un bien qu’ils ont acquis et dont ils ont encore besoin des revenus (complément de retraite). Ensuite, elle permet de préparer sa transmission à moindre coût grâce au barème fiscal de l’article 669 du CGI. Enfin, lors du décès des usufruitiers, leur usufruit rejoindra la nue-propriété des enfants sans aucun droit, nous sommes vraiment dans un cadre fiscal hyper avantageux. En effet, au décès, l’usufruit rejoint toujours la nue-propriété sans droit.
Nous trouvons donc cette solution très avantageuse et adaptée aux biens immobiliers, particulièrement ceux locatifs. En effet, pour les biens d’occupation, la donation avec réserve d'usufruit demande une certaine prudence. Effectivement, une fois la donation effectuée, le donateur ne peut plus vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire, ce qui peut poser des difficultés en cas de divergence de projets entre l’usufruitier et le ou les nus propriétaires.
La SCI :
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut constituer une bonne solution pour transmettre un patrimoine immobilier à ses proches. Rappelons que dans une SCI, on est au moins deux associés et que l’on détient des parts sociales jusqu'à atteindre les 100% de capital.
L'un des principaux avantages de la SCI réside dans la possibilité d’organiser la transmission progressive du patrimoine. En effet, les parents peuvent choisir de donner les parts de la société à leurs enfants tout en conservant la gestion des biens. Cette donation, à l’image de celle sur un bien immobilier peut se faire avec une réserve d’usufruit.
La grande différence avec la donation d’un bien immobilier détenu en direct réside dans le fait que ce sont les parts qui vont être données et pas le bien. Et comme la valeur d’une part de SCI dépend des actifs de la société (les immeubles) mais également de ses passifs (ses crédits), alors la valeur des parts données peut être particulièrement avantageuse.
Exemple chiffré :
Une SCI détient deux biens.
Valeur bien 1 = 300 000 €
Valeur bien 2 = 500 000 €
Il n'y a plus de crédit sur le bien 1 mais le bien 2 vient lui d'être acheté et le crédit restant est de 450 000 €.
La valorisation des parts de la SCI sera donc de environ 300 000 + 500 000 - 450 000 = 350 000 €
Ainsi, les associés de la SCI pourraient choisir de donner des parts de la SCI évaluées à 350 000 € alors que celle-ci détiendrait des biens immobiliers d'une valeur de 800 000 €. Bien entendu, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'appliquerait aussi dans ce cas présent.
Couplée à une donation avec réserve d'usufruit sur les parts données, la donation de parts de SCI est très avantageuse. Elle permet de bénéficier des crédits de la société au passif pour donner à moindre coût.
La SCI est également souple puisque ses règles sont régies dans ses statuts. Les gérants peuvent rester gérants même en présence de parts données ou démembrées. Il convient qu'ils conservent une part en pleine propriété. Ainsi, grâce à leur rôle de gérants de la SCI, ils conservent le contrôle sur la gestion des biens.
La SCI permet également de bénéficier d'une grande souplesse dans la gestion du patrimoine familial. Contrairement à une indivision, où chaque décision importante (vente, location, travaux) doit être prise à l’unanimité, la gestion des biens détenus par une SCI est facilitée par le pouvoir de décision accordé au gérant. Par exemple, si la SCI possède un immeuble de rapport, le gérant peut décider de le louer, d’effectuer des travaux ou de vendre un bien, sans avoir à demander l’accord systématique de tous les associés. Cela simplifie grandement la gestion des biens immobiliers et évite les situations de blocage, courantes en indivision.
En revanche, il est important de noter que la création et la gestion d’une SCI nécessitent un certain formalisme. La rédaction des statuts, la tenue d’une assemblée générale annuelle et la gestion comptable peuvent représenter des contraintes administratives supplémentaires.
En conclusion, nous pouvons être certain que la donation avec réserve d'usufruit ou l'utilisation d'une SCI sont des outils puissants pour organiser et optimiser la transmission de son patrimoine immobilier. Ces solutions permettent de transmettre de façon anticipée ses biens en bénéficiant d’avantages fiscaux. Toutefois, elles nécessitent une mise en œuvre rigoureuse et un suivi attentif pour en maximiser les bénéfices. Pour ceux qui possèdent un patrimoine immobilier conséquent, la SCI constitue une solution à envisager sérieusement dans le cadre d’une stratégie globale de gestion patrimoniale.
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