Le chiffre à retenir : 0 : C’est le montant d’impôt que l’on peut espérer payer sur les loyers encaissés de sa location meublée non professionnelle. Bulletin officiel des finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20
Le dispositif du loueur meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal destiné aux particuliers qui louent des logements meublés. Il offre plusieurs avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à l’exonération totale d’impôt sur les loyers encaissés. Il est donc particulièrement apprécié des investisseurs immobiliers. Par contre, pour en bénéficier, il faudra respecter plusieurs conditions. Donc, avant de vous lancer, nous vous proposons de retrouver un récapitulatif complet de ce dispositif ainsi que quelques astuces dans cet article.
Pour commencer, nous allons rappeler les conditions pour bénéficier de ce dispositif :
Avoir le statut de non professionnel : Pour être considéré comme LMNP, le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Louer son logement meublé : Le logement doit être loué avec un ensemble de meubles permettant au locataire de s'y installer immédiatement. Une liste complète et détaillée doit être respectée comprenant par exemple un lit avec matelas et couverture, une table et des chaises, du matériel ménager (aspirateur, balai, serpillère…), des ustensiles de cuisine, de la vaisselle, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un micro-onde, des luminaires...
Les revenus locatifs annuels générés par cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 euros et 50 % des revenus globaux du foyer fiscal : Il s’agit d’une contrainte hyper importante puisque si elle n’est pas respectée le contribuable deviendra loueur meublé professionnel et devra s’acquitter des charges sociales. A noter que ces deux conditions doivent être réalisées cumulativement et que l’on peut donc tout à fait percevoir 50 000 € de revenus meublés et rester en LMNP si notre revenu global est supérieur à 2* 50 000 € soit 100 000 €.
La superficie du logement doit être supérieure à 9m².
Si l’ensemble de ces conditions sont remplies, vous êtes donc éligible au statut de loueur en meublé non professionnel. Rentrons dans le vif du sujet et intéressons nous aux avantages fiscaux procurées. Une fois que votre appartement est loué meublé, vous allez avoir deux possibilités pour déclarer vos revenus :
Le régime du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : Si vous optez pour cette option alors c’est plutôt simple, après avoir additionné l’ensemble de vos loyers charges comprises, vous devrez appliquer un abattement de 50% pour obtenir votre base imposable. Le montant de 50% est le montant forfaitaire accordé par les impôts et correspondant selon eux aux charges moyennes. L’imposition se fera ensuite à votre tranche marginale d’imposition (TMI à 0, 11, 30, 41 ou 45% selon vos revenus) à laquelle il conviendra de rajouter des prélèvements sociaux de 17,20%.
Attention, pour bénéficier de ce régime, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 77 700 euros par an ! Si c’est le cas, ou si vous en faites le choix, vous serez alors au régime réel que l’on va présenter ci-dessous.
Le régime réel également aux BIC : Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité de location meublée (frais de gestion, d’entretien, travaux, intérêts d’emprunt…) et pas un forfait de 50%. La différence fondamentale avec le régime du micro BIC est qu’au réel, le contribuable va pouvoir déduire de ses loyers un amortissement de son bien et de ses meubles ! L’amortissement permet de répartir le coût d’acquisition du bien et du mobilier sur plusieurs années (autour de 30 ans en moyenne pour l’immobilier), réduisant ainsi largement le bénéfice imposable.
Regardons en chiffre la différence entre les deux possibilités :
Exemple micro BIC :
Paul a un appartement qu’il loue 480€ + 30€ de charges par mois soit un total de 510€/mois, ce qui donne du 6 120€ / an.
Avec l’abattement de 50% du micro BIC, la base imposable sera de 6 120/2 soit 3 060€.
Paul a une TMI de 30%, il aura donc une imposition de 30+17.2 = 47.2%.
Et 47.2% * 3060 = 1 444€. Il aura donc une imposition de 1 444€ sur ses loyers.
Vous allez donc nous dire mais pourquoi nous sommes imposés alors que nous sommes en location meublée… Regardons désormais avec le régime réel.
Exemple régime réel BIC :
Paul perçoit toujours des loyers de 6120€/an. Il peut déduire dans cette option l’ensemble de ses charges : charges de copropriété 900 €, taxe foncière 600€, frais de gestion 300€, assurance habitation 100€, intérêts d’emprunt 900 €, frais d’experts comptables 500 € soit un total de 3 300 €.
En plus de ces charges, il va pouvoir déduire un amortissement de 3 000 € correspondant à l’amortissement de son bien immobilier sur 30 ans et de ses meubles sur 10 ans.
Au total, ses charges (6 300 €) dépassent ses loyers (6 120 €) et l’imposition est donc complètement nulle !
On observe donc une différence de 1 444 € entre le deux options ce qui permet de mesurer tout l’intérêt du régime réel pour l’imposition de vos revenus meublés.
Le dernier point à avoir en tête avant de se lancer est que le régime réel nécessite un recours à un expert-comptable. En effet, il est vivement conseillé de passer par cet expert pour le calcul des charges et la détermination de l’amortissement notamment. Il s’occupera en plus de cela de plusieurs formalités administratives pour vous comme la complétude du formulaire Poi, un formulaire d’immatriculation à effectuer au départ de votre activité de loueur meublé non professionnel.
Les coûts de la mission de l’expert-comptable se situent autour de 500 € par an (tarifs à confirmer selon le cabinet choisi) avec un remboursement d’environ 2/3 au titre de crédit d’impôt. Cette réduction offerte par l’Etat, en plus du travail de précision réalisé par l’expert-comptable, nous pousse à vous conseiller vivement de choisir cette option et ne pas prendre le risque de calculer seul un amortissement et un résultat dans le cadre du régime réel.
Le coût supplémentaire généré par l’expert-comptable est à notre sens largement rentabilisé par la différence fiscale réglée sur vos loyers et par le crédit d’impôt octroyé.
Pour conclure, nous avons vu que dispositif LMNP est particulièrement attractif pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Il permet de réduire significativement la pression fiscale sur les revenus locatifs surtout grâce au régime réel. Nous notons tout de même plusieurs rumeurs récentes faisant échos d’une réduction voire d’une suppression des avantages de ce dispositif. A surveiller de près donc !
Pourquoi vous devriez nous contacter à ce sujet ?
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